Wenn eine Immobilie verschenkt wird, die Schenker jedoch das Wohnrecht behalten, kann dieses vom Schenkungssteuerwert abgezogen werden. Dabei richtet sich die Höhe des abziehbaren Betrages nach der verbleibenden Lebenserwartung der Schenkenden: Je jünger, desto höher der Wert des abzugsfähigen Wohnrechts. Achten Sie darauf, dass alle Personen, die weiterhin im verschenken Haus leben, im Wohnrecht eingeschlossen sein sollten. Dies ist jedoch nicht zwingend. Aus rein steuertechnischen Gründen würde es auch Sinn machen, wenn das Wohnrecht lediglich auf die jüngste Person lautet.
Das Wohnrecht verfällt mit dem Tod, wobei jedoch keine zusätzlichen Steuern mehr anfallen.
Der Schenkungssteuerwert reduziert sich um den Wert der kapitalisierten Nutzniessung. Der Unterschied zwischen der Nutzniessung und dem blossen Wohnrecht ist die Stellung, die die Schenkenden innehaben. Sie müssen einerseits weiterhin Hypothekarzinsen bezahlen und die Liegenschaft als Vermögen versteuern, dürfen jedoch auch freier über die Immobilie verfügen und sie, im Gegensatz zum Wohnrecht, beispielsweise auch vermieten. Bei den meisten Liegenschaften können Wohnrecht und Nutzniessung auch beliebig kombiniert werden. Beachten Sie, dass Wohnrecht und Nutzniessung im Kanton Bern im Grundbuch eingetragen sein müssen.
Vom Schuldzinsabzug profitieren
Wird eine Liegenschaft verschenkt, so werden auch die darauf haftenden Schulden “mitgeschenkt” und können somit vom steuerbaren Wert der Liegenschaft abgezogen werden. Die Schenkungssteuer fällt vollständig weg, wenn die Hypothekarbelastung und der steuerliche Wert gleich hoch sind. Falls die Bank einen Kredit in dieser Höhe gewährt, kann es also durchaus Sinn machen, die Hypothek vor der Schenkung auf den steuerlichen Wert zu erhöhen. Klären Sie dieses Vorgehen zuvor jedoch mit professioneller Hilfe ab, da ansonsten Vorwürfe der Steuerumgehung erhoben werden könnten.
Von unterschiedlichen kantonalen Steuersätzen profitieren
Wenn Sie eine Immobilie aus reinen Investitionsgründen kaufen, so achten Sie beim Kauf nicht rein auf den Kaufpreis, sondern auch auf die Steuerbelastung im jeweiligen Kanton. Dies kann isch insbesondere für Konkubinatspaare auszahlen. Da die Liegenschaftspreise in steuergünstigen Kantonen jedochgenerell etwas höher sind, gleichen sich die Kosten oft mehr oder weniger aus. Falls die Liegenschaften des Erblassers in verschiedenen Kantonen liegen, sollte überprüft werden, ob die Erbschaft jeweils steuerfrei ist. Falls Steuern anfallen, so sollte die Liegenschaft hypothekarisch möglichst hoch belastet werden, weil sich so der Schuldenabzug möglichst voll ausschöpfen lässt. Auch hier ist es jedoch ratsam, professionelle Hilfe beizuziehen.