IMMObilien-ABC
Immo-Sprache leicht gemacht
Sie verstehen bei Immobilien-Ausdrücken manchmal nur Bahnhof? Mit dem Immo-ABC schaffen wir Abhilfe und erklären die wichtigsten Fachbegriffe aus der Welt der Immobilien.
Gebäude, die zum Abbruch bestimmt oder nicht mehr nutzbar sind, versichert die Gebäudeversicherung nur zum Abbruchwert.
Planmässige Wertverminderung, Abwertung von Vermögenswerten, Reduktion des Buchwerts
Umgangssprachlich «Agglo». Mit einer Stadt verwachsene Vororte. Die Schweiz hat ca. 50 Agglomerationen.
Vorauszahlung von Mieter*innen für Betriebskosten
Immobilie gehört nur einer Person/Firma und kann alleinig darüber verfügen.
Liegenschaft wird altersabhängig technisch entwertet (Wertverminderung) infolge Alterung, Abnützung oder ähnlichen Gründen.
Eine Hypothek wird als Ganzes oder teilweise regelmässig in gleichbleibenden Beträgen zurückgezahlt.
Auch Pay-Back-Methode genannt. Es wird die Wirtschaftlichkeit errechnet und dazu die Dauer ermittelt, bis das für eine Investition eingesetzte Kapital durch Kapitalrückflüsse zurückgewonnen wird.
Mietzins, der bei Abschluss eines neuen Mietvertrags abgemacht wird.
Preis einer Immobilie, zu dem sie am Markt angeboten wird.
(Haupt-)Mieter*in einer gewerblich genutzten Immobilie (v.a. Einkaufscenter), der eine grosse Frequenz von Kund*innen und andere Mieter*innen bringt.
Kaufpreis einer Liegenschaft: Bauland, Erstellungskosten inkl. aller Kosten, die mit dem Verkauf der Liegenschaft zusammenhängen (Notariatskosten, Provision etc.).
Wert, der i.d.R. aus den Anlagekosten und den vorgenommenen wertvermehrenden Aufwendungen errechnet wird.
Die Annuität ist die regelmässige Zahlung (von Zinssatz und Laufzeit abhängig) zur Tilgung einer Schuld (Hypothek). Sie setzt sich aus einem Zins- und einem Amortisationsteil (Tilgungsanteil) zusammen.
Zusammenschluss (Konsortium) von Firmen, die ein grösseres Bauvorhaben gemeinsam realisieren.
Ein Architekt befasst sich mit der gestalterischen, technischen, wirtschaftlichen, funktionalen und Planung und Errichtung oder Änderung von Bauwerken unterschiedlichster Art.
Gebäudeversicherungswert
Vermögenswert
Aufgesetzte Wohnung eines mehrstöckigen Gebäudes (manchmal auch Penthouse genannt).
Zeitpunkt, wenn der Rohbau eines Gebäudes steht und der Dachstuhl, bzw. das Dach fertig ist. Oft wird dann das Aufrichte-Fest auf der Baustelle gefeiert.
So wird bei einer Immobilie der Stand der baulichen Fertigstellung genannt.
Wird auch kleiner Unterhalt genannt. Unterhaltsarbeit zur Beseitigung eines Mangels, der vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten beseitigt werden muss (Art. 259 OR), z.B. der Ersatz eines defekten WC-Deckels oder einer Herdplatte.
Bei grösseren Bauvorhaben kann eine Gemeinde als Ausgleich für bestimmte Leistungen (z.B. für die Erstellung eines Gestaltungsplans) eine höhere Ausnutzung bewilligen.
Verhältniszahl zwischen anrechenbarer Bruttogeschossfläche von Bauten und der anrechenbaren Grundstückfläche. Sie definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks und ist gemäss kantonalem oder örtlichem Baureglement geregelt.
Auch Gremium genannt. Personengruppe, die sich über eine fachliche Fragestellung berät & austauscht und meist einen Beschluss vorbereitet.
Einrichtungsgegenstände in einem fertigen Gebäude (z.B. Möbel)
Auflösung des Mietverhältnisses vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Der Mieterinnen- und Mieterverband empfiehlt dazu auf www.mieterverband.ch:
- Den ausserterminlichen Auszug dem Vermieter schriftlich mitteilen.
- Zahlungsfähige und zumutbare Nachmieter vorschlagen.
- Entlassung aus dem Vertrag schriftlich bestätigen lassen.
Teilen Sie dem Vermieter schriftlich per Einschreiben mit, dass Sie ausserterminlich ausziehen möchten und einen Nachmieter suchen. Machen Sie für sich eine Kopie des Schreibens und bewahren Sie auch die Postquittung auf.
Der Barwert ist ein komplex errechneter Wert, der die künftigen Einnahmen einer Immobilie kalkuliert. Damit ist er ein wichtiger Indikator für Investoren. Einfach ausgedrückt könnte man diesen Wert auch Gegenwartswert nennen.
Unerschlossenes Land ausserhalb der Bauzone, das in absehbarer Zukunft als Bauland in Betracht gezogen werden kann.
Eine Bauherrschaft die das Ziel hat, ihre Mitglieder im Sinne der Gemeinnützigkeit (nicht des Profits) mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen.
Mittels Baugespannen werden in der Schweiz Bau- oder Anbauvorhaben auf dem Grundstück visualisiert.
Das Bauhandwerkerpfandrecht sichert die Lohnforderung der Handwerker*innen mittels gesetzlichem Pfandrecht am Grundstück.
Personen oder Firmen, die für sich oder andere ein Bauvorhaben durchführt oder durchführen lässt.
Sämtliche Kosten für ein Bauobjekt
Ein Baupreisindex zeigt die teuerungsbedingte Entwicklung der Baupreise für Mehrfamilienhäuser auf.
Mittels Kontokorrentkredit werden die in der Bauzeit anfallenden Zahlungen abgewickelt.
Baulinien begrenzen die Bebauung und definieren den Abstand eines Neubaus zu Verkehrsflächen und öffentlichen Anlagen.
Die Baumassenziffer bezeichnet das Verhältnis zwischen der anrechenbaren Grundstücksfläche und dem oberirdischen Bauvolumen und hängt von der Höhe des Gebäudes, der Anzahl der Geschosse und der Hangneigung der Grundstücksfläche ab.
Baunebenkosten sind Teile der Anlagekosten, die nicht in den Boden- oder Baukosten enthalten sind.
Der schweizerische Baupreisindex wird zweimal jährlich im Rahmen der Preisstatistik vom Bundesamt für Statistik BFS errechnet und misst die Entwicklung der effektiv gezahlten Baupreise wichtiger Bauwerksarten.
Wenn eine Person von einem Bodeneigentümer ein zeitlich befristetes Recht bekommt, auf oder unter seinem Boden zu bauen, bekommt sie ein Baurecht. Der Grundstückseigentümer verzichtet solange darauf, das Grundstück zu nutzen und erhält dafür i.d.R. einen Baurechtszins.
Eigentümer einer Liegenschaft, die gerade gebaut wird. Üblicherweise trägt er das unternehmerische Risiko.
Der Bauwert nennt die Realbewertung eines Gebäudes ohne Grundstück. Er erklärt, was es kosten würde, das Gebäude zum heutigen Zeitpunkt zu bauen.
Gebiete, die nach dem Zonenplan einer Gemeinde bebaut werden können. Bauzonen unterliegen Nutzungseinschränkungen (Wohn-, Kern-, Industrie-, Gewerbezone usw.)
Auch Pfandbelastungsgrenze genannt. Maximaler Betrag – abhängig vom Liegenschaftswert – der mit einer Hypothek belehnt werden darf.
Bewohnerzahl pro Wohnung
(Prozentualer) Anteil des Anlagewertes, den Banken und andere Kreditgeber mittels Hypothekarkrediten zu finanzieren bereit sind
Geschäftsmodell für das Immmobilien-Management, das aufzeigt, welche Teilprozesse erbracht werden und welche der Teilprozesse eingekauft und welche selbst erbracht werden
Dies sind die Kosten, die nicht an Mieter*innen weitergegeben werden, wie Kreditzinsen, öffentliche Abgaben, Versicherungen etc.
Umfassende Verwaltung von Liegenschaften nach Vorgaben der Eigentümer und des Marktes. Üblicherweise ist hauptsächlich das Ziel, den Wert für die Mieter zu optimieren und die Bausubstanz zu erhalten.
Zusammenzug von Betriebs- und Unterhaltskosten, Risikoprämien und Abschreibungen.
Identisch mit dem Buchwert (Anschaffungswert abzüglich Abschreibungen). Bilanzierter Wert einer Immobilie.
Building Information Modeling (BIM) ist eine umfassende, digitale Methode, mit der Gebäude geplant und verwaltet werden können unter gleichzeitigem Einbezug aller an einem Projekt beteiligter Unternehmen und Personen.
In diesem Plan werden alle Kosten des Baus genormt (Landkauf, Honorare, Finanzierungskosten, Unternehmerarbeiten etc.). Der BKP ist hilfreich bei Kostenvoranschlägen und Schlussabrechnungen.
Auch Landwert genannt. Dabei handelt es sich um den Verkehrswert eines unbebauten Grundstücks. Wenn ein Grundstück bebaut ist, wird rückwärts gerechnet: Der Bodenwert wird aus der Differenz zwischen Bauwert und Ertragswertschätzung errechnet.
Der Break-Even-Point bezeichnet die Grenze der Rentabilität: Der Ertrag deckt die Kosten. Ab dem Break-Even-Point wirft eine Liegenschaft Gewinn ab.
Bei der Bruttogeschossfläche (BGF) werden alle unter- und oberirdischen Stockwerksflächen, inklusive Mauern und Wandquerschnitte zusammengezählt und die Flächen, die nicht dem Wohnen oder dem Gewerbe dienen, bzw. dafür nicht verwendbar sind, abgezogen.
Bezeichnet den Mietzins zuzüglich Ausgaben für Heiz- und Nebenkosten.
Die Bruttorendite setzt den Mietwert oder Mietzins ins Verhältnis zum Verkehrswert oder Kaufpreis.
Die Bruttowohnfläche (BWF) bezeichnet die Flächen innerhalb einer Wohneinheit, zuzüglich Aussenwandquerschnitte, jedoch ohne Aussenflächen wie Balkone, unbewohnbare Kellerräume, Treppenhaus etc.
Der Bund Schweizer Architektinnen und Architekten (BSA) vereinigt über 1000 Mitglieder.
CLS Immobilienmarkt Schweiz gibt regelmässig die aktuellen Zahlen zu den verfügbaren Büroflächen und den Mietpreisen der Schweiz heraus.
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) ist das Kompetenzzentrum des Bundes für alle Wohnungsfragen.
Mit dem Zeichnungsprogramm CAD (computer aided design) werden auf dem Computer zwei- oder dreidimensionale Zeichnungen, z.B. von Bauwerken, erstellt.
Online-Vergleichsdienst (comparis.ch), bei dem Sie viele Infos zum Thema Immobilien finden und unter anderem Mieten, Hypotheken, Versicherungen etc. miteinander vergleichen können.
Ein Liegenschaftseigentümer (Contracting-Nehmende Partei) übergibt als Ganzes oder teilweise Aufgaben an einen Unternehmer (Contractor). Dies kann Projektierung, Bau, Betrieb, Unterhalt, Finanzierung etc. betreffen.
Betriebliches Immobilienmanagement ist die Beschaffung, Verwaltung und Vermarktung von Immobilien in Unternehmen, die nicht in der Immobilienbranche tätig sind.
Aufbauten, die vom Dach hervorragen (z.B. Lukarnen)
Delegierte vermitteln als Berater zwischen Eigentümer und Verwaltung, haben aber keine Weisungsbefugnisse.
Bezeichnet die Bevölkerungsentwicklung und deren Veränderung: Anzahl Geburten, Todesfälle, Altersstruktur etc.
Die demografischen Merkmale beschreiben eine Zielgruppe, z.B. nach Alter, Geschlecht, Haushaltgrösse, Einkommen, etc.
Die Denkmalpflege schützt Bauwerke mit geschichtlicher oder kultureller Wichtigkeit.
Auch Kaution oder Sicherheitsleistung genannt, hinterlegt der Mieter einen Geldbetrag, damit seine Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter gesichert sind.
Die Dienstbarkeit, auch Servitut genannt, sind im Grundbuch eingetragene Rechte wie z.B. Wohnrecht zugunsten einer Person oder Wegrecht zugunsten eines anderen Grundstücks.
Ein digitaler Zwilling ist in der Immobilienbranche ein digitales Modell als Kopie eines realen Bauwerks. Es werden Struktur, Zusammensetzung oder die räumliche Sichtbarkeit gezeigt und auch das Verhalten des Gebäudes simuliert. Der digitale Zwilling liefert verlässliche Daten, z.B. bezüglich der Instandhaltung, über die Immobilie.
Bezeichnet Familien mit Doppelverdienern ohne Kinder (double income no kids).
Bei direkter Amortisation wird (einmalig, laufend oder in regelmässigen Abständen) die Hypothekarschuld direkt zurückbezahlt. Damit reduziert der Schuldner die Höhe der Hypothek mit jeder Rückzahlung und verringert so seine Zinskosten.
Die Emissionszentrale EGW ist ein Instrument zur Finanzierung von Liegenschaften gemeinnütziger Wohnbauträger.
Das Eigenkapital, auch risiko-tragendes Kapital genannt, ist die Differenz zwischen dem Wert der Liegenschaft (Verkehrs- oder Anlagewert) und dem Fremdkapital.
Die Eigenkapitalarendite bezeichnet die Nettomieteinnahmen abzüglich Zinsaufwand im Verhältnis zum Eigenkapital.
Als Bewohner/in der eigenen Liegenschaft muss der Eigenmietwert als Einkommen versteuert werden. Der Betrag entspricht der Einnahme, die der Eigentümer erwirtschaften würde, wenn der die Liegenschaft fremdvermieten würde.
Eigentum bezeichnet die rechtliche Herrschaft über eine Sache, über die der Eigentümer innerhalb des Rechts verfügen kann. Das Grundstückseigentum beinhaltet das Recht, das Grundstück zu bebauen, verkaufen, vermieten etc.
Bei einer Eigentumsübertragung wird das Eigentum einer Immobilie amtlich übertragen.
Im 20. Jahrhundert hat sich vorab ausserhalb der Städte das Einfamilienhaus als beliebte Wohnform entwickelt. Auf Grund der Verringerung der Bauzonen kommt das Einfamilienhaus aber ökonomisch, sozial und ökologisch unter Druck. Dem Anspruch auf Frei- und Familienraum stehen Landkonsum und Erschliessungsfläche gegenüber
Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, für deren Nutzung ein Beheizen oder Klimatisieren notwendig ist
Jährliche Äufnung von festgelegten Geldmitteln von Stockwerkeigentümern als Rückstellung für künftige grössere Sanierungs- und Erneuerungs-arbeiten
Möchte man den Mietvertrag ausserhalb der gesetzlich vereinbarten Kündigungsfrist ohne Kostenfolge kündigen, muss man in der Schweiz mindestens einen Ersatzmieter (Nachmieter) stellen. Der Nachmieter muss zahlungsfähig und zumutbar sein und den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen übernehmen.
Erstellen der Infrastruktur für die Überbauung eines Grundstücks (Strom, Wasser, Abwasser, TV, Strassen usw.)
Erstmalige Vermietung von Wohn- oder Dienstleistungsflächen in einem Neu- oder Umbau
Kapitalisierter jährlicher Mietwert eines Grundstücks
Stockwerk
Mit Facility Management – zu Deutsch Liegenschaftsverwaltung oder Gebäudemanagement – ist die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden sowie deren technische Einrichtungen gemeint.
Facility Manager im Bereich Immobilien verantworten die Bereitstellung und das Management von räumlichen und baulichen Infrastrukturen.
Die Aussenfassade schützt den Gebäudeinnenraum vor Witterung und repräsentiert durch die Gestaltung die Ansprüche von Architekt oder Bauherrschaft.
Auch Festhypothek oder Fixhypothek genannt. Dabei handelt es sich um einen Hypothekarkredit mit festem Zinssatz und einer fixen Laufzeit von mehreren Jahren.
Wer Wohneigentum kauft, finanziert dies meist mittels Hypothekardarlehen einer Bank. Die Banken verlangen dabei, dass der Kunde ein Eigenkapital von mindestens 20% beiträgt.
Die VZI (Vereinigung Zürcher Immobilienunternehmen) und der SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) erörtern die diversen Flächenangaben im Zusammenhang mit Immobilien.
Verwaltung einer Immobilienfläche
Benennt in Bezug auf Immobilien die Rate von Nutzer-/Bewohnerwechsel einer Liegenschaft.
fmpro ist der Schweizerische Verband für Facility Management und Maintenance. Es handelt sich dabei um den grössten schweizerischen Fachverband im Facility Management.
Ein Franchise-System tritt einheitlich im Markt auf und setzt sich aus Franchisegeber und -nehmer zusammen. Der Franchisegeber besitzt Marke und Geschäftskonzept und erteilt dem Franchisenehmer als selbständiger Unternehmer – unter Einhaltung definierter Vorgaben wie beispielsweise Markenpolitik oder Preisgestaltung – ein zeitlich definiertes Nutzungsrecht.
Im Gegensatz zu Eigenkapital, das vom Käufer einer Immobilie finanziert wird, ist das Fremdkapital die Schuld (Hypothekarkredit, Darlehen) des Käufers gegenüber Banken und anderen Geldgebern.
Die Funktionsfläche gehört zur Nettogeschossfläche und bezeichnet die Fläche, die betriebstechnische Anlagen wir Stromversorgung, Aufzüge oder Heizung beherbergt.
Bauwerk auf einem Grundstück, das Personen oder Dinge räumlich umschliesst und sie vor äusseren Einflüssen schützt.
Erfassung und Bericht über den Zustand eines Gebäude
Fassade und Dach, ohne Balkone, besondere Dachaufbauten etc.
Gesamtheit aller Prozesse und Leistungen zum Betreiben, Unterhalten und Bewirtschaften von Gebäuden
Bauunternehmer; alleiniger Vertragspartner des Bauherrn, der die Gesamtverantwortung für Bauausführung, Qualität, Termin und Preis übernimmt
Eigentumsform, bei der jeder Beteiligte ein Recht auf die ganze Sache hat, ohne dass ihm an einem Bruchteil die Rechte und Pflichten eines Eigentümers zukommen
Bestand an Wohnungen mit Küche oder Kochnische aus der letzten Gebäude-/Wohnungserhebung zzgl. Reinzugang an Wohnungen für die jeweiligen Jahre
Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks
Summe aus Nettogeschossfläche und Konstruktutionsfläche, ohne Dachgeschosse von weniger als 1 Meter durchschnittlicher lichter Höhe
Festlegung der Nutzungsmöglichkeiten und deren Intensität für ein abgegrenztes Gebiet
Ertrag, der den Aufwand übersteigt; Total der Erträge abzgl. aller Gemeinkosten ergibt den Rein- oder Nettogewinn
Wirtschaftsgebiet, das etwa einen Drittel der Schweiz mit beinahe 50 % der Bevölkerung und 1,5 Mio. Beschäftigten in rund 150 000 Unternehmungen umfasst; Promotion und Vermarktung durch die Greater Zurich Area AG
Amtliches Verzeichnis über Rechte und Pflichten an Grundstücken
Auszug aus dem Grundbuch, der die rechtwirksamen Daten zu einem bestimmten Grundstück, die Bezeichnung des Grundstücks, den Zeitpunkt der Erstellung sowie weitere Informationen enthält; kann über das Grundbuchamt bzw. das Notariat bezogen werden
Eigentum an Grundstücken in den drei Formen Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum
Sicherung von Forderungen mit Hilfe eines im Grundbuch eingetragenen Pfandes auf Grundstücken
Die Grundpfangverschreibung dient der Sicherstellung der Erfüllung einer beliebigen gegenwärtigen, zukünftigen oder bloss möglichen Forderung. Die Errichtung erfolgt aufgrund eines öffentlich beurkundeten Vertrages mit Eintrag und Publikation im Grundbuch
Fest begrenzter Teil der Bodenfläche, mit oder ohne Bauten
Kantons- oder Gemeindesteuer, die auf der Differenz zwischen Verkaufserlös und Anlagekosten von Grundstücken erhoben wird
Summe der Geschossfläche im Erdgeschoss und der Umgebungsfläche; kann eine einzelne Parzelle, mehrere Parzellen oder Teile einer oder mehrerer Parzellen umfassen
Abgabe für die Rechtshandlung zur Übertragung von Eigentum an Grundstücken
Zufahrtswege, -strassen, Vorplätze
Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient
Organisation zur Wahrung der Interessen von Hauseigentümern, bezeichnet sich selbst als Alternative zum HEV Schweiz
Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten
Alle den Mietern weiterverrechenbare Kosten (sofern vereinbart) wie Heizkosten, Strom allgemein, Wasser, Hauswartung usw.
Monatliche Temperaturkennzahl, die Rückschlüsse auf klimabedingte Veränderungen des Heizenergieverbrauchs gestattet; dient der Kontrolle des Heizungsbetriebs
Schweizer Hauseigentümerverband; Organisation zur Wahrung der Interessen von Hauseigentümern
Gebäude, dessen Hauptteil über dem Erdboden liegt, sowie Bauwerke, die zwar unter dem Boden liegen, dem Menschen aber zugänglich sind und zur Unterbringung von Menschen, Tieren oder Gütern bestimmt sind (vgl. «Tiefbau»)
Eine halbe Treppe über dem Erdboden gelegenes Geschoss
Professionelles Herrichten von Räumen einer Immobilie mit dem Ziel der Verkaufsförderung
Online-Immobilien-Marktplatz
Internet, LAN PC-Netzwerk, ISDN oder analoges Telefon, Radio, Kabel-TV oder Satelliten-TV stehen in jedem Zimmer aus einer einzigen Multimediadose zur Verfügung. Die Dienste sind nicht mehr an einzelne Räume gebunden, sondern können überall flexibel genutzt werden
Grundstückgesicherter Kredit
Grundlageninformationen zu Bau- und Immobilien-Märkten der Schweiz, herausgegeben von Wüest & Partner
Lat. für eine nicht bewegliche Sache; Liegenschaft, Grundstück, Bauwerk
Gemeinschaftliche Kapitalanlage in Liegenschaften; indirekter Immobilien-Besitz
Unternehmen, dessen Kerngeschäft das Immobilien-Management ist; meist eine private oder börsenkotierte Aktiengesellschaft
Immobilien-Dienstleister, der sich um den Verkauf von Immobilien kümmert
Aktivitäten zur Maximierung der Rendite einer Liegenschaft, in der Bewirtschaftung z.B. durch höchstmögliche Mieteinnahmen bei Reduzierung des Aufwands für den Vermieter. Im Mittelpunkt steht das Gebäude als Vermietungsobjekt
Prozess, der auf Grund von Informationen, Zielen und strategischen Vorgaben sowie mit Hilfe ausgewählter Instrumente geeignete Märkte definiert, dort ein Immobilien-Angebot bereitstellt und erfolgreiche Kundenbeziehungen generiert und pflegt
Internet-Plattformen, auf denen Immobilien online zur Miete oder zum Kauf angeboten bzw. gesucht werden können
Online-Immobilien-Marktplatz mit vielen zusätzlichen Informationen (z.B. Statistiken, Fachbeiträge, Trends) rund um das Thema Immobilien
Online-Branchenagenda für Immobilien- und Standortevents
Im juristisch-ökonomischen und bautechnischen Bereich übernimmt der Immobilien-Treuhänder wichtige und anspruchsvolle Führungsaufgaben bis hin zur Geschäftsleitung eines Immobilien-Unternehmens. Er kann aber auch eine beratende Funktion wahrnehmen
Online-Portal für die Immobilien- und Baubranche
Online-Immobilien-Marktplatz